Vaak gestelde vragen

Moet een verhuurde woning voldoen aan de dakisolatienorm en de norm van dubbel glas?

Momenteel moet iedere woning al voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De dakisolatienorm valt hier nu al onder. Sinds 1 januari 2015 worden er strafpunten toegekend, wanneer het dak niet geïsoleerd is. Vanaf 1 januari 2020 wordt er strenger opgetreden en zal een woning die niet voldoet aan de dakisolatienorm ook ongeschikt kunnen worden verklaard. Aan de dakisolatienorm zal men vanaf 1 januari 2020 ook voldoen met een bewijs van voldoende energiezuinigheid (EPC).

Woningen die nu niet voldoen aan de dakisolatienorm mogen niet worden verhuurd. Huurcontracten die toch worden aangegaan, kunnen nietig worden verklaard. De huurder kan teveel betaalde huurgelden terugvorderen.

Opgelet: de Vlaamse dakisolatie norm is van toepassing op eengezinswoning, studio’s en appartementen, maar niet op kamerwoningen. Een gebouw met appartementen (en/of studio’s) moet voldoen aan de dakisolatienorm. 

Een gebouw met enkel kamers dient niet aan de dakisolatienorm te voldoen. Een kamer is een woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc, bad of douche en kookgelegenheid, en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.

Een gebouw met enerzijds zelfstandige woningen (appartementen en/of studio’s) en anderzijds kamers moet wel aan de dakisolatievereiste voldoen, zelfs wanneer er op de bovenste verdieping onder het dak enkel kamers zijn.

Voor dubbel glas zullen er pas vanaf 1 januari 2020 strafpunten worden toegekend en pas vanaf 1 januari 2023 kan de woning ook ongeschikt worden verklaard. Huurwoningen die momenteel nog geen dubbel glas hebben, mogen dus nog steeds worden verhuurd. Pas vanaf 1 januari 2020 mogen huurwoningen met enkel glas niet meer worden verhuurd.

Een woning die nog niet geïsoleerd is, kan in aanmerking komen voor een huur-en-isolatiepremie. Lees er hier alles over. 

Als twee personen een woning huren en één van beiden wil vertrekken, moet er dan een nieuwe huurovereenkomst worden gesloten?

Hoofdverblijfplaats

  • Gehuwden of wettelijk samenwonenden: Neen, de exechtgenoten of ex-wettelijk samenwonende partners delen de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die de huurovereenkomst verderzet, mee aan de verhuurder. 

Als de huurovereenkomst van bij het begin door beide echtgenoten of wettelijke samenwoners is ondertekend, kan de verstrekkende huurder gedurende zes maanden, nadat hij geen huurder meer is, aangesproken worden voor de betaling van de huurprijs. 

  • Feitelijk samenwonenden (iedereen die niet gehuwd is of niet wettelijk samenwoont): neen, de opzegging van de vertrekkende huurder volstaat. De vertrekkende huurder kan voor een periode van zes maanden wel worden aangesproken tot het betalen van de huurprijs, wanneer hij geen nieuwe huurder voorstelt. 

De partijen doen er in elk geval wel goed aan een addendum op te maken, dat aan de huurovereenkomst wordt gevoegd. Naargelang het geval kan dan worden vermeld dat 

  • huurder X vanaf (datum) niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat zijn plaats wordt ingenomen door Y, die vanaf (datum)onder de huurovereenkomst valt
  • huurder X vanaf (datum)niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat Y de huurovereenkomst vanaf dan alleen verderzet. 

Het addendum moet geregistreerd worden. Dit is gratis.

Studentenhuisvesting

Neen, het volstaat om een addendum aan de huurovereenkomst op te maken, waarin de huurder uitdrukkelijk vermeldt dat hij vanaf (datum) niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat zijn plaats wordt ingenomen door Y, die vanaf (datum) onder de huurovereenkomst valt, of dat de huurder vanaf (datum) niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat Y de huurovereenkomst vanaf dan alleen verderzet. Het addendum moet door alle partijen ondertekend worden, dus door de vertrekkende huurder, de overblijvende huurder(s), de verhuurder en eventueel door de nieuwe huurder die in de plaats komt. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de vertrekkende huurder nog altijd aansprakelijk worden gesteld voor het niet nakomen van de huurdersverplichtingen (bvb. bij wanbetaling, huurschade, ...). Door de opmaak van het addendum wordt de bestaande huurovereenkomst gewijzigd op het vlak van de huurders. De huurovereenkomst zelf blijft doorlopen. Daardoor blijven de huurvoorwaarden ongewijzigd (op het vlak van huurprijs, duurtijd,...).

Het addendum moet geregistreerd worden. Dit is gratis.

Moet de huurder de verhuurder verwittigen als hij iemand wil laten bijwonen?

Als de bewoner geen huurder wil worden, is er geen toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder kan de bijwoner niet verplichten de woning te verlaten, tenzij de bezettingsnorm overschreden wordt en er dus teveel personen in de woning verblijven. De huurder blijft zelf verantwoordelijk voor de betaling van de huurgelden en ook voor de huurschade, zelfs als die door de bijwoner wordt veroorzaakt. 

Opgelet: komt de echtgenoot bijwonen of een persoon met wie de huurder meteen wettelijk gaat samenwonen, dan worden zij automatisch medehuurder. Meer info vindt u hier

Als de bewoner (die niet de echtgenoot of de wettelijke samenwonende partner is) medehuurder wil worden, is de toestemming van de verhuurder nodig. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kunnen de oorspronkelijke huurder(s) en de kandidaat-huurder naar de vrederechter gaan om te vragen om de kandidaat-huurder medehuurder te maken. De rechter kan om diverse redenen het verzoek weigeren, bv. als die persoon niet solvabel genoeg is om de huur te betalen. Indien een procedure wordt opgestart voor de vrederechter om iemand als medehuurder te laten aanvaarden, wordt de verhuurder in deze procedure betrokken.

 

Moet een huurder toestaan dat een verhuurder langskomt met nieuwe kandidaat-huurders of kandidaat-kopers?

Er zijn geen wettelijke bepalingen rond het bezoek van kandidaat-huurders en -kopers. Huurder en verhuurder mogen in het huurcontract zelf een regeling opnemen. Als er in de huurovereenkomst nog geen regeling rond bezoekuren is opgenomen, moeten de huurder en verhuurder dat op het moment zelf overeenkomen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de privacy van de huurder. Een verhuurder mag niet te pas en te onpas langskomen met een kandidaat-huurder of kandidaat-koper. Bezoekuren moeten redelijk zijn: 2 tot 3 dagen per week beschikbaar zijn gedurende enkele uren wordt als redelijk beschouwd. De huurder mag maar hoeft niet aanwezig te zijn en kan toestemming geven aan de verhuurder om de woning te betreden. De verhuurder mag de woning nooit betreden zonder toestemming van de huurder.

Kan de huurder verplicht worden om bij het einde van de huurovereenkomst de woning te herschilderen?

Neen, de huurder kan niet verplicht worden om te woning te herschilderen, tenzij hij onredelijke kleuren heeft gekozen of er meer dan gewone slijtage aan het schilderwerk is.

Mag de verhuurder de kosten van de blokpolis van het appartementsgebouw doorrekenen aan de huurder?

Een blokpolis is een verzekering voor een volledig appartementsgebouw. Zowel de private woongedeelten als de gemeenschappelijke delen zijn via de blokpolis verzekerd voor brand- en waterschade. De verhuurder kan enkel de kosten van de blokpolis met betrekking tot de huurdersaansprakelijkheid doorrekenen aan de huurder. De verzekeringspremies voor het gebouw zijn altijd voor de verhuurder.

Als de premie huurdersaansprakelijkheid van de blokpolis wordt doorgerekend aan de huurder, is de huurder verzekerd voor schade aan het appartement. Er moet dan wel afstand van verhaal opgenomen zijn in de blokpolis zodat de verhuurder nadien niet meer bij de huurder kan komen aankloppen.

Opgelet: als de huurder ook verzekerd wil zijn voor schade aan zijn inboedel of voor schade aan derden, sluit hij best een aparte verzekering af.

Mag een verhuurder 1 maand huurwaarborg extra vragen als de huurder 2 maanden huurwaarborg heeft betaald bij huurcontracten van

Neen. Alleen voor contracten die vanaf 1 januari 2019 worden gesloten voor een huurwoning in Vlaanderen, mag een verhuurder een huurwaarborg van maximaal drie maanden huur vragen. Voor huurcontracten die al voor 1 januari 2019 werden afgesloten, blijft het maximum op twee maanden huur liggen.

Opgelet! Voor studentenhuurcontracten blijft de huurwaarborg maximaal twee maanden huur.

Wie staat in voor het plaatsen van rookmelders?

Alle huurwoningen moeten uitgerust zijn met voldoende rookmelders. De verhuurder is verplicht de nodige rookmelders aan te kopen en te plaatsen. Als de verhuurder kiest voor een toestel met vervangbare batterijen, moet de huurder die batterijen tijdig vervangen.

Meer informatie vindt u hier.

Moet de huurder of verhuurder de verwarmingsinstallatie laten reinigen?

Hoofdverblijfplaats

Het periodiek onderhoud van de verwarmingsinstallatie wordt gezien als een kleine herstelling, waarvoor de huurder moet instaan. Hoe vaak een verwarmingsinstallatie moet worden nagekeken, is wettelijk geregeld. De huurder moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een erkende technicus. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Na elk nazicht levert de technicus een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.

Als er op het einde van het huurcontract nog een geldig attest voorligt, kan de huurder niet worden verplicht worden om een nieuw nazicht te laten doen. Het eerstvolgende nazicht zal dan voor de nieuwe huurder zijn.

Meer informatie over deze keurings- en onderhoudsverplichting vindt u hier.

Studentenhuisvesting

Het onderhoud van de verwarmingsinstallatie is ten laste van de verhuurder.

Hoe kan je als huurder de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning laten vaststellen?

Als een huurwoning niet helemaal in orde is, brengt u als huurder de verhuurder eerst schriftelijk op de hoogte van de problemen. Dat doet u best aangetekend. Als de verhuurder niet reageert of weigert om de problemen te verhelpen, kunt u bij de gemeente waar de huurwoning gelegen is, kosteloos een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. Een woningcontroleur zal de woning onderzoeken en de burgermeester adviseren over de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning. Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen (de verhuurder en de bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgermeester een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren. Als de woning bij het begin van het huurcontract al gebrekkig was, kan het lopende huurcontract nietig worden verklaard. Dateren de gebreken die aanleiding geven tot de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, van ná het huurcontract en zijn zij te wijten aan een tekortkoming van de verhuurder, dan kan de huurder aan de vrederechter vragen om het huurcontract te ontbinden. 

Onder welke regels valt mijn huurcontract dat na 1 januari 2019 werd verlengd?

Hoofdverblijfplaats

Huurcontracten voor hoofdverblijfplaatsen die zijn ondertekend vóór 1 januari 2019 vallen nog steeds onder de regels van de Woninghuurwet. Wanneer dat huurcontract ná 1 januari 2019 wordt verlengd, gaat het om een verlenging van een bestaand contract en blijven de regels van de Woninghuurwet van toepassing.

Als huurder en verhuurder bvb. voor 1 januari 2019 een huurcontract van korte duur sloten en na 1 januari 2019 onder dezelfde voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst van korte duur sluiten, zonder dat de totale duur meer dan drie jaar bedraagt, zal de Woninghuurwet van toepassing blijven. De nieuwe huurovereenkomst moet dan gezien worden als een verlenging van de bestaande huurovereenkomst. 

 

Studentenhuisvesting

Een schriftelijke huurovereenkomst die wordt gesloten na 1 januari 2019 maar aaneensluitend volgt op een huurovereenkomst die werd gesloten tussen dezelfde huurder en verhuurder voor die datum valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet, met uitzondering van de regels over de huurprijs.

Wanneer verhuurder en student overeenkomen om de oude studentenhuurovereenkomst te verlengen, gaat het niet om een nieuw contract, en gelden de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet nog niet.

Moet de verhuurder een telefoon- en/of internetaansluiting voorzien?

De aansluiting van telefoon, televisie en internet behoren niet tot de minimale kwaliteitsvereisten. De verhuurder is dus niet verplicht om een aansluiting te voorzien. De huurder mag wel op eigen kosten een telefoonlijn aanleggen of een aansluiting op kabeldistributie nemen.

Mag een huurder huisdieren hebben?

Een verbod op het houden van een huisdier in het huurcontract of in het reglement van interne orde is alleen geldig als daarbij het recht op privacy van de bewoners wordt gerespecteerd. Het recht op privacy is terug te vinden in artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens en omvat ook het recht op het houden van een huisdier. Rechters oordelen meestal dat een verbod op het houden van huisdieren geldig is, als het beperkt blijft tot het houden van huisdieren die overlast of schade veroorzaken. Een algemeen verbod waarbij huisdieren steeds zijn verboden, zelfs als zij geen overlast of schade veroorzaken, wordt dan ook meestal afgewezen omdat het een schending inhoudt van het recht op privacy van de bewoners.

Als men niet kan bewijzen dat het huisdier overlast bezorgt of ongeschikt is voor de woning (bv. een veel te grote hond in een kleine studio), is de kans dus reëel dat de rechter de bewoner het huisdier laat houden. Indien men echter kan aantonen dat het huisdier ongeschikt is of dat er geur- of lawaaihinder is, is de kans groter dat de rechter beslist dat de huurder het huisdier moet wegdoen. In ernstige gevallen kan de rechter ook beslissen om de huurovereenkomst te ontbinden.

De huurder zal altijd instaan voor de schade die het huisdier veroorzaakt.

Tegen welke datum moet ik opzeggen als mijn huurcontract is gestart in het midden van een maand?

Hoofdverblijfplaats

Een huurcontract van negen jaar eindigt op het overeengekomen tijdstip, als één van de partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Een huurcontract van korte duur eindigt op het overeengekomen tijdstip, als één van de partijen ten minste drie maanden voor de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Een opzegging gebeurt tijdig als er tussen het moment van de opzegging en de vervaldag resp. zes of drie maanden zitten.

Voorbeeld: Een huurcontract van negen jaar is gestart op 15 oktober 2011 en eindigt op 14 oktober  2020. Als de verhuurder wenst dat het contract na die negen jaar eindigt, moet hij ten minste zes maanden voor de vervaldag opzeggen. Hij zal zijn opzegging ten laatste op 13 april 2019 gedaan moeten hebben.

Wanneer huurder of verhuurder het huurcontract vroegtijdig wil beëindigen, zal de opzeggingstermijn die zij moeten respecteren pas beginnen lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.

Voorbeeld: een huurcontract van negen jaar is gestart op 15 januari 2019. Als de huurder het contract in juni 2019 wenst te beëindigen, moet hij een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. De opzeggingstermijn van drie maanden begint te lopen op 1 juli 2019 en eindigt op 30 september 2019.

Studentenhuisvesting

Een studentenhuurcontract eindigt automatisch op de afgesproken vervaldag. Er moet dus geen opzegging gebeuren.

Voorbeeld: De studentenhuurovereenkomst start op 15 september 2019 en loopt één jaar. Noch de student, noch de verhuurder moeten de huurovereenkomst opzeggen als zij de huurovereenkomst niet willen verlengen. De student moet het studentenverblijf ten laatste op 14 september 2020 verlaten.

Indien de student het huurcontact vroegtijdig wil opzeggen bij het beëindigen van zijn studie of bij het overlijden van zijn ouder, moet hij een opzeggingstermijn van twee maanden respecteren. De opzeggingstermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan.

Voorbeeld: Het contract start op 15 september 2019. In oktober stopt de student met zijn studies en wenst daarom zijn huurovereenkomst te beëindigen. Als hij in oktober opzegt, begint de opzeggingstermijn op 1 november 2019 te lopen. De opzeggingstermijn bedraagt twee maanden en eindigt op 31 december 2019.